Konzepte für sichere Renditen mit Immobilien 

Wir unterscheiden im Wesentlichen zwei Arten von Immobilien-Investoren

Den sich an einem Konzept orientierenden Investor und

den sich an der Rendite orientierenden Investor.

Natürlich schaut jeder Immobilien-Investor immer auch auf den anderen Aspekt, jedoch erst in zweiter Linie. Worin liegt also der Unterschied?

Der Konzept suchende Immobilien-Investor möchte gezielt in eine Nutzungsart investieren. Zum Beispiel weil er selbst Senioren-Immobilien, Hotels oder eine Handelskette betreibt. Er hat Erfahrung mit der gesuchten Nutzungsart. Er prüft ob die Lage für sein Immobilien-Konzept geeignet ist. Dabei interessiert er sich besonders für die regionalen Marktdaten. Gibt es Wettbewerber? Wie hoch sind der Bedarf und die Kaufkraft für das Angebot. Wenn dann die Gesamtkosten der Immobilie für seine Nutzung eine auskömmliche Rendite erwarten lassen, wird er in die Immobilie investieren. In der Reihenfolge seiner Beurteilung steht das Immobilien-Konzept und dessen Bedarfssituation an erster Stelle.

Der nach Rendite suchende Immobilien-Investor versteht sich als Kapitalanleger. Er sucht meist nach einer sicheren Kapitalanlage mit nachhaltiger Verzinsung und steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Bei seiner Entscheidung achtet er darauf, dass die Immobilie möglichst langfristig an solvente Nutzer vermietet ist. Er beurteilt den Immobilienmarkt über die vorhandene Mietauslastung. Mitunter hat er Erfahrungen mit bestimmten Nutzungsarten und achtet dann verstärkt auf das Immobilien-Konzept. In der Reihenfolge seiner Beurteilung steht die Rendite eindeutig vor dem Immobilien-Konzept.  

Eine Sonderform des nach Rendite suchenden Investors ist der spekulative Immobilien-Investor. Er sucht nach Schnäppchen, mit der Hoffnung die Immobilie zu einem deutlich höheren Preis weiterverkaufen zu können. Er sucht gezielt nach notleidenden Immobilien, bei denen die Eigentümer nach jahrelangem vergeblichen Verkaufsbemühungen resigniert haben. Solche Immobilien werden meist in Auktionen angeboten. Die Immobilien werden oft nicht einmal besichtigt und die Käufer haben über die spätere Nutzung nur eine vage Vorstellung. 

Egal welche Zielstellung ein Immobilien-Investor verfolgt, er sucht heute in den gängigen Immobilienportalen wie Immobiliscout24, Immowelt und Immonet. Dort trifft er auf Angebote die fast immer von Maklern eingestellt wurden. Er findet im Internet eine Kurzbeschreibung und kann vom Makler ein Exposé anfordern.

Schauen wir uns mal an,welche Aussagen so ein Exposé demKonzept suchenden Immobilien-Investor bietet: Da gibt es Fotos, einen Lageplan dann Angaben zur Grundstücksgröße und zur Nutzfläche, meist noch eine Beschreibung des Ortes, ähnlich wie in einem Touristenführer. Wenn der Makler gut ist, schreibt er noch etwas zur Bausubstanz und zur Bebaubarkeit des Grundstücks. Schließlich folgt der für einen Immobilien-Investor wichtigste Satz: Die Immobilie ist als ...?... nutzbar. Im Kleingedruckten rettet sich dann der Makler vor möglicher Verantwortung, mit dem Satz: "Alle Angaben nach Auskunft des Verkäufers."

Nehmen wir nun einmal die Sichtweise des nach einem Konzept suchenden Immobilien-Investors ein und nehmen an, dass es sich um den Betreiber einer Handelskette handelt. Er sichtet bundesweit hunderte Exposés. Selbst wenn er in einer groben Durchsicht 90 % aussortieren kann, bleiben zu viele Angebote übrig, die er vertieft prüfen müsste. Er benötigt Angaben zum Planungs- und Baurecht, über Bevölkerungsdaten, zur Wettbewerbssituation usw. Bei einer leeren Bestandimmobilie interessieren ihn zusätzlich die Grundrisse, der bauliche Zustand und die Betriebskosten. Alles Angaben die er nur sehr selten in einem Exposé findet. So muß er selbst bei der Kommune das Planungsrecht recherchieren, die Geodaten einholen und die Baukosten kalkulieren. Diese Entwicklungsleistung macht er vermutlich neunmal vergeblich, ehe er eine Immobilie für sein Konzept gefunden hat.

Im Umkehrschluss sind die Streuverluste der Makler gegenüber den Immobilien-Investoren entsprechend hoch. Wäre es nicht für alle Beteiligten besser, wenn der Makler dem Interessenten von Anfang an das passende Immobilien-Konzept mit allen benötigten Daten vorstellen könnte? Dafür müsste er erstens die Chancen der Immobilie richtig einschätzen können und zweitens sein Exposé mit allen entscheidungsrelevanten Daten versehen; eben eine Machbarkeitsstudie wie sie ImmoVITAL anfertigt.

Der Rendite suchende Immobilien-Investor wird auf den ersten Blick mit den gängigen Exposés etwas besser bedient, denn meist findet er Aussagen zu den Mieteinahmen und den Betriebskosten. Er kann also den Kaufpreis mit den Einnahme ins Verhältnis setzen und seine Rendite erkennen. In der Praxis sind es aber gerade dieser Investorentyp, der nach dem Kauf am schnellsten enttäuscht wird. Da kündigen plötzlich ein oder zwei Hauptmieter, zuvor nicht kalkulierte Instandsetzungskosten werden erforderlich, strukturelle Veränderungen in der Nachbarschaft mindern den Mietwert für die bisherige Nutzung. Bei genauerer Prüfung wären alle drei Risiken vorhersehbar gewesen.

Für eine gute Machbarkeitsstudie wurden Aussagen zur städtebaulichen Entwicklung des Umfeldes getroffen, wurde die Bausubstanz geprüft und wurden die wichtigsten Mieter analysiert. Fazit: Der erfolgreiche Immobilien-Investor schaut sehr genau hin, bevor er kauft.

Der spekulative Immobilien-Investor kann mit den üblichen Exposés am wenigsten anfangen. Sein Ziel ist die Differenz zwischen dem preiswerten Einkauf und dem deutlich höheren Verkauf. Er sieht seine Chancen in der künftigen Nutzung, erhofft sich damit einen deutlichen Gewinn zu erzielen. Die spannende Frage ist allerdings: Wie erkennt ein Immobilien-Investor vor dem Kauf die künftigen Nutzungschancen?

Das Zeitfenster bis zum Auktionstermin beträgt nur wenige Wochen. In dieser Zeit muss sich ein spekulativer Immobilien-Investor über das Planungsrecht zur Immobilie, deren Lage und den regionalen Marktdaten möglichst umfassend informieren. Anschließend benötigt er eine Nutzungs-Idee, die gemäß den ermittelten Gegebenheiten ausreichend Erfolgsaussichten bietet. Das alles kann kaum ein privater Immobilien-Investor leisten. Damit gehen ihm entweder Chancen verloren oder er investiert in eine Schrottimmobilie für die es keine Perspektive gibt.

An dieser Stelle bietet ImmoVITAL effektive Hilfe. Wir recherchieren alle Daten zur Lage, Region und dem Planungsrecht. Wir entwickeln marktfähige Nutzungsideen oft sogar mit Alleinstellungsmerkmalen zum Wettbewerb. So kann der spekulative Immobilien-Investor vor seiner Kaufentscheidung seine Chancen erkennen.

Hierzu ein Beispiel:

In einem Auktionskatalog werden diverse nicht mehr genutzte Bahnhöfe angeboten. Oft schöne alte Gebäude mit gesunder Bausubstanz in zentraler Ortslage. Die Bahn hat die Gebäude aufgegeben, obwohl der Bahnhof weiterhin - meist mit der Regionalbahn - bedient wird. Der Startpreis für die Bahnhöfe liegt zwischen 2.000 € und 12.000 € ! Wenn man nur den Sachwert der Bausubstanz bei einer Gebäudenutzfläche von ca. 500 bis 2000 qm dagegen hält, sind diese Preise ein Schnäppchen. Planungsrechtlich besteht für die gewerbliche Nutzung der Bestandsschutz. Die Lage ist meist gut und es besteht weiterhin Zugverkehr mit Anbindung an die Nachbarorte. Was also daraus machen?

Die Bahnhöfe eignen sich (je nach Einzelfall) hervorragend als Dienstleistungsgebäude eventuell auch mit spezialisierten Kaufangeboten. Das Angebot richtet sich nicht nur an die Bewohner des Ortes, sondern auch an die in den Nachbarorten an der Bahnlinie. Damit wird das Einzugsgebiet deutlich erweitert. In den kleinen Orten haben Spezialisten normalerweise zu wenig Kunden. Aus diesem Grund besteht auf dem Land dann auch einen Mangel an Fachärzten und Qualitätsangeboten.

Mögliche Nutzungen: Ärztehaus mit verschiedenen Fachärzten, Apotheke, Optiker, Physiotherapie, Anwälte, Steuerberater, Fahrschule, Kosmetik, Friseur, gut geführte Konzept-Gaststätte, Jazz-Kneipe, Bio-Markt, Reformhaus, Qualitäts-Bäcker, -Fleischer, -Molkereiprodukte (ähnlich „Butter-Linder“), Weinhandlung usw.

Der spekulative Immobilien-Investor erhält von ImmoVITAL vor dem Kauf eine Analyse zur regionalen Kaufkraft und Wettbewerbssituation in den Nachbarorten. Der Bedarf wird klar erkennbar. Der Investor ersteigert den Bahnhof beispielsweise für 15.000 €. Anschließend wird von ImmoVITAL eine Vorplanung angefertigt und es werden die Umbaukosten ermittelt. Mit all den Unterlagen werden anschließend potentielle Nutzer angesprochen. Das Verkaufsangebot für den Bahnhof liegt nunmehr bei 100.000 € ! Dafür erhält der Erwerber z.B. knapp 800 qm Nutzfläche in gesunder Rohbausubstanz. Bei einem Neubau betragen die Rohbaukosten ca. 50%. Der Erwerber erhält folglich einen nahezu kostenlosen Rohbau. Er erkennt das Kosten- Renditeverhältnis und seine Chancen mit dem Geschäftsmodell. Aus der Sicht des Käufers, erwirbt auch er ein Schnäppchen.